Ob du dir ein Eigenheim leisten kannst, entscheidet am Ende die Bank. Und die rechnet nicht mit deinem Zins von heute, sondern mit rund 5 Prozent.
Gib unten Kaufpreis, Eigenmittel und Einkommen ein. Du siehst sofort, ob es reicht, woran es hängt und was dich das Eigenheim im Monat kostet.
Das Wichtigste in Kürze
- Zwei Prüfungen: Die Wohnkosten mit kalkulatorischem Zins dürfen höchstens etwa einen Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Und nach den Kaufnebenkosten brauchst du in der Regel 20 Prozent Eigenmittel.
- Die Bank rechnet mit 5 Prozent: Im Beispiel sind das rund CHF 4’250 pro Monat. Mit einem Hypozins von 1.9 Prozent zahlst du tatsächlich rund CHF 2’440.
- Kaufnebenkosten zählen mit: Sie gehen von deinen Eigenmitteln weg. Mit genau 20 Prozent auf dem Papier reicht es darum oft knapp nicht.
- Faustregel: Mit genug Eigenmitteln liegt der höchste Kaufpreis bei strenger Prüfung bei rund dem 5½-Fachen deines Bruttoeinkommens.
So liest du das Ergebnis
Ganz oben steht das Urteil: tragbar, knapp tragbar oder nicht tragbar. Gerechnet wird mit drei vereinfachten Prüfungen, streng, mittel und mild. Sie unterscheiden sich beim kalkulatorischen Zins und bei den Nebenkosten. Knapp heisst: Mit milder Prüfung reicht es, mit strenger nicht.
Darunter drei Kennzahlen:
- Belastung: welcher Teil deines Bruttoeinkommens nach Bankrechnung ins Wohnen geht. Die Spanne reicht von der milden bis zur strengen Prüfung. Die Grenze liegt bei 33 Prozent.
- Belehnung: wie viel Prozent des Kaufpreises die Hypothek ausmacht. Bei einer üblichen Eigenheimfinanzierung sind es höchstens 80 Prozent.
- Engpass: was dich bremst. Einkommen, Eigenmittel, beides oder keiner von beiden. Reichen die Eigenmittel nicht, ist das Ergebnis «nicht tragbar», auch wenn die Belastung tief ist.
Die Karte «Warum» erklärt das Urteil in einem Satz. Reicht es nicht, steht darunter, was sich ändern müsste: mehr Eigenmittel, mehr Einkommen oder ein tieferer Kaufpreis, jeweils als Betrag. Der Tragbarkeitsrechner berücksichtigt dabei, dass mehr Eigenmittel auch die Hypothek und damit den Zins senken.
Hast du noch kein Objekt im Blick, wechsle oben auf «Was können wir uns leisten?». Dann rechnet der Tragbarkeitsrechner den höchsten Kaufpreis aus und zeigt, wie viel mehr Kaufpreis zusätzliche CHF 10’000 Einkommen oder Eigenmittel bringen.
Hypothek berechnen: So rechnet die Bank
Die Tragbarkeit ist ein Stresstest. Die Bank fragt nicht, was dich das Haus heute kostet. Sie fragt, ob du es auch dann noch bezahlen kannst, wenn die Zinsen deutlich steigen. Darum rechnet sie mit einem kalkulatorischen Zins, der weit über dem heutigen Hypozins liegt.
Die Formel für die Tragbarkeit hat drei Kostenteile:
- Zins: Hypothek × kalkulatorischer Zins (meist 5 Prozent, bei einigen Banken 4.5 oder 4.75 Prozent)
- Nebenkosten und Unterhalt: Kaufpreis × 0.7 bis 1 Prozent
- Amortisation: Die zweite Hypothek, also der Teil über zwei Drittel des Werts, muss innert 15 Jahren abbezahlt sein, spätestens bis zur Pensionierung. Die Bank rechnet den jährlichen Betrag dafür ein. Die ZKB zum Beispiel verlangt die Amortisation auf 65 Prozent statt auf zwei Drittel. Das erhöht die jährliche Rate etwas.
Die Summe teilt sie durch dein Bruttoeinkommen. Liegt das Ergebnis bei höchstens einem Drittel, ist die Hypothek tragbar.
Gerechnet wird mit dem Wert, den die Bank der Immobilie gibt, dem Belehnungswert. Meist entspricht er dem Kaufpreis. Schätzt die Bank tiefer, brauchst du mehr Eigenmittel. Der Rechner geht vom Kaufpreis aus.
Beispiel: Kaufpreis CHF 900’000, Eigenmittel CHF 200’000, Einkommen CHF 180’000, Kanton Zürich, strenge Prüfung.
| Schritt | Rechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | rund 0.4 % in Zürich | CHF 3’200 einmalig |
| Hypothek | 900’000 − (200’000 − 3’200) | CHF 703’200 |
| Zins | 703’200 × 5 % | CHF 35’160 |
| Nebenkosten | 900’000 × 1 % | CHF 9’000 |
| Amortisation | (703’200 − 600’000) ÷ 15 | CHF 6’880 |
| Total | CHF 51’040 | |
| Belastung | 51’040 ÷ 180’000 | 28.4 % |
28.4 Prozent liegt unter der Grenze von 33 Prozent. Tragbar, auch mit strenger Prüfung. Mit milder Prüfung (4.5 Prozent Zins, 0.7 Prozent Nebenkosten) wären es 24.9 Prozent.
Wie viel Einkommen und Eigenmittel?
Hast du genug Eigenmittel, liegt der höchste Kaufpreis mit strenger Prüfung bei rund dem 5½-Fachen deines Bruttoeinkommens. Bei CHF 180’000 Einkommen sind das rund CHF 1’000’000, mit milder Prüfung rund CHF 1’100’000. Die Faustregel gilt nur, wenn die Eigenmittel nicht der Engpass sind. Bei vielen Käufern sind sie es.
Umgekehrt gerechnet, gerundet und für den Kanton Zürich:
| Ziel | Eigenmittel | Einkommen streng | Einkommen mild |
|---|---|---|---|
| Haus für CHF 1 Mio. | CHF 204’000 | CHF 177’000 | CHF 156’000 |
| Hypothek von CHF 1 Mio. | CHF 254’000 | CHF 221’000 | CHF 195’000 |
Für eine Hypothek von CHF 1 Mio. bei 80 Prozent Belehnung kostet das Haus CHF 1.25 Mio. Einkommen heisst Bruttoeinkommen. Die Eigenmittel enthalten die Kaufnebenkosten. In Kantonen mit hoher Handänderungssteuer brauchst du mehr.
33 Prozent brutto oder 35 netto?
Als Faustregel dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten rund einen Drittel des Einkommens ausmachen. Viele Banken rechnen mit 33 Prozent des Bruttoeinkommens. Andere rechnen mit 35 Prozent des Nettoeinkommens, zum Beispiel ZKB, Migros Bank und Helvetia. Und es gibt Stufen: Die Schwyzer Kantonalbank geht ab CHF 150’000 Einkommen bis 40 Prozent netto, Raiffeisen erlaubt nach der Pensionierung 38 Prozent.
Die Prozentzahl allein sagt darum wenig. Entscheidend ist, worauf sie sich bezieht. Das Nettoeinkommen liegt nach AHV, Pensionskasse und Arbeitslosenversicherung meist 12 bis 15 Prozent unter dem Bruttoeinkommen. 35 Prozent netto sind damit rund 30 Prozent brutto, also nicht grosszügiger. Ob eine Bank am Ende strenger oder milder ist, hängt zusätzlich davon ab, mit welchem Zins und welchen Nebenkosten sie rechnet.
Der Tragbarkeitsrechner arbeitet in allen drei Prüfungen mit 33 Prozent brutto. Das ist eine verbreitete Regel und macht die drei Prüfungen direkt vergleichbar.
So rechnen Schweizer Banken die Tragbarkeit
Jede Bank legt ihre eigenen Werte fest. Die Tabelle zeigt öffentlich kommunizierte Richtwerte, keine Zusage für deinen Fall. Je nach Objekt, Einkommen und Situation kann eine Bank anders rechnen. «Zins» ist der kalkulatorische Zins, «Nebenkosten» gelten pro Jahr vom Kaufpreis, die Grenze bezieht sich aufs Brutto- oder Nettoeinkommen. Fehlt brutto oder netto, nennt die Bank keine Grundlage. Stand: Oktober 2026.
| Bank | Zins | Nebenkosten | Grenze |
|---|---|---|---|
| AEK Bank | 4.5 % | 0.7 % | 33 % brutto |
| Bank Zimmerberg | 4.5 % | 1 % | k. A. |
| Migros Bank | 4.75 % | 0.8 % | 35 % netto |
| Helvetia | 5 % | 0.75 % | 35 % netto |
| PostFinance | 5 % | 1 % | 33 % brutto |
| Raiffeisen | 5 % | k. A. | 33 %, nach der Pensionierung 38 % |
| UBS | 4.5 oder 5 % | 1 % | 33 % |
| Schwyzer KB | 5 % | 0.7 % | 35 % netto, ab CHF 150’000 Einkommen bis 40 % |
| ZKB | 5 % | 0.7 bis 1 % | 35 % netto |
Der Tragbarkeitsrechner fasst das in drei vereinfachte Prüfungen zusammen: streng (5 Prozent Zins, 1 Prozent Nebenkosten), mittel (4.75 Prozent, 0.8 Prozent) und mild (4.5 Prozent, 0.7 Prozent), alle mit 33 Prozent brutto. Die Spanne zeigt, wie stark die Kostenannahmen das Ergebnis verschieben. Wie eine bestimmte Bank entscheidet, zeigt sie nicht. Liegst du nahe an der Grenze, lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen.
Letzte Prüfung: 10. Oktober 2026. Nächste Prüfung: Januar 2027.
Bankrechnung gegen tatsächliche Wohnkosten
Die Bank rechnet mit rund 5 Prozent Zins. Dein effektiver Hypozins liegt heute meist deutlich tiefer. Das ist kein Fehler der Bank, sondern Absicht: Die Tragbarkeit soll auch dann halten, wenn die Zinsen wieder steigen. Wie stark Hypozinsen schwanken, siehst du bei den Hypozinsen seit 1990.
Für «Du zahlst heute» setzt der Tragbarkeitsrechner als Startwert 1.9 Prozent ein. Das ist der Schnitt der letzten zehn Jahre: Die SNB erhebt jeden Monat, zu welchem Zins Banken neue 10-jährige Festhypotheken abschliessen. Von September 2016 bis August 2026 lag dieser Wert im Mittel bei 1.88 Prozent, im August 2026 bei 2.03 Prozent. Ein Angebot ist das nicht. Hast du eine Offerte, verschieb den Regler auf deinen Zins. Den Unterhalt schätzt der Rechner mit 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Der Zins lässt sich genau rechnen, der Unterhalt nur schätzen.
Im Beispiel oben, die Bank mit strenger Prüfung, «Du zahlst heute» mit 1.9 Prozent Zins und 1 Prozent Unterhalt:
| Bank rechnet | Du zahlst heute | |
|---|---|---|
| pro Monat | rund CHF 4’250 | rund CHF 2’440 |
Rund CHF 1’800 Unterschied pro Monat. In beiden Beträgen stecken rund CHF 570 Amortisation. Die musst du jeden Monat aufbringen wie den Zins. Verloren ist das Geld aber nicht: Es baut deine Schulden ab. Amortisierst du indirekt über die Säule 3a, sinkt die Hypothek erst bei der Auszahlung, bis dahin wächst dein 3a-Guthaben.
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert. Gleichzeitig fallen die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt beim selbst bewohnten Eigenheim grundsätzlich weg, mit einem befristeten Abzug für Ersterwerber. Die Tragbarkeitsrechnung der Banken ändert sich dadurch nicht, sie rechnet ohne Steuern. Ob sich zusätzliches Amortisieren dann lohnt, hängt von deiner ganzen Situation ab. Mehr dazu bei direkter oder indirekter Amortisation.
Eigenmittel und Kaufnebenkosten
Bei einer üblichen Eigenheimfinanzierung leiht dir die Bank in der Regel höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts. Den Rest bringst du selbst. Von diesen 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent harte Eigenmittel sein: Erspartes, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug. Geld aus der Pensionskasse zählt dafür nicht. So steht es in den Richtlinien der Bankiervereinigung (SBVg).
Was viele übersehen: Die Kaufnebenkosten bezahlst du ebenfalls aus den Eigenmitteln. Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch und Schuldbrief. Was danach übrig bleibt, muss für die 20 Prozent reichen.
Beispiel: Kaufpreis CHF 900’000, Eigenmittel CHF 180’000, Kanton Zürich. Die Kaufnebenkosten betragen rund CHF 3’200. Danach bleiben CHF 176’800, also 19.6 Prozent. Die Belehnung steigt auf 80.4 Prozent. Für eine Finanzierung mit 80 Prozent fehlen rund CHF 3’200, obwohl du auf dem Papier genau 20 Prozent hast. Mit rund CHF 183’000 Eigenmitteln reicht es.
Die Kaufnebenkosten zahlst du aus deinen Eigenmitteln. 20 Prozent auf dem Papier sind darum oft zu wenig.
In Kantonen mit hoher Handänderungssteuer wird der Effekt grösser. Mit CHF 200’000 Eigenmitteln bei einem Kaufpreis von CHF 900’000 reicht es in Zürich (Belehnung 78.1 Prozent). In der Waadt fallen rund CHF 38’000 Kaufnebenkosten an, die Belehnung steigt auf 82.0 Prozent. Auch in Freiburg, Genf, Graubünden, im Jura, in Neuenburg und im Wallis liegt dieselbe Rechnung über 80 Prozent.
Der Tragbarkeitsrechner zeigt die Kaufnebenkosten deines Kantons direkt unter dem Eigenmittelfeld. Den Kanton änderst du unter «Genauer rechnen». Die Sätze sind Richtwerte für selbst bewohntes Wohneigentum, Notar und Grundbuch teils geschätzt.
Pensionskasse und 3a: Vorbezug oder Verpfändung
Säule 3a: Guthaben aus der Säule 3a darfst du für selbst bewohntes Wohneigentum vorbeziehen. Es zählt zu den harten Eigenmitteln. Welche 3a-Lösung zu dir passt, zeigt der 3a-Vergleich.
Pensionskasse, Vorbezug: Auch aus der Pensionskasse kannst du Geld für Wohneigentum beziehen. Mindestens CHF 20’000, höchstens alle fünf Jahre. Ab 50 ist der Betrag begrenzt. Der Vorbezug zählt zu den Eigenmitteln, aber nicht zu den harten 10 Prozent. Er wird separat besteuert, wie hoch, siehst du bei den Steuern auf den Kapitalbezug in deinem Kanton. Und er senkt deine späteren Leistungen, wenn du das Geld nicht zurückzahlst.
Pensionskasse, Verpfändung: Hier bleibt das Geld in der Pensionskasse. Es dient der Bank als zusätzliche Sicherheit. Dadurch kann unter Umständen eine höhere Hypothek möglich werden. Das Guthaben wird nicht bezogen, bei einer Verwertung des Pfands können aber Vorsorgeleistungen verloren gehen. Und eine höhere Hypothek belastet die Tragbarkeit stärker.
Im Rechner gibst du den Pensionskassen-Teil unter «Davon aus der Pensionskasse angeben» ein. Er prüft dann, ob die harten 10 Prozent noch erfüllt sind. Die Verpfändung bildet er nicht ab.
Welches Einkommen zählt für die Bank?
Zwei Einkommen: Kauft ihr zu zweit und läuft der Hypothekarvertrag auf euch beide, zählt die Bank in der Regel beide Löhne. Massgebend ist das Einkommen der Personen, die für die Hypothek geradestehen. Trag im Rechner euer gemeinsames Bruttoeinkommen ein, inklusive 13. Monatslohn.
Bonus rechnen viele Banken nicht oder nur teilweise ein, weil er nicht garantiert ist. Rechne darum mit deinem fixen Lohn. Kommt ein Bonus regelmässig, frag deine Bank, wie sie ihn anrechnet.
Leasing und Kredite zählen zu den Kosten. Ein Autoleasing von CHF 500 im Monat sind CHF 6’000 im Jahr. Im Beispiel steigt die Belastung damit von 28.4 auf 31.7 Prozent. Unter «Genauer rechnen» kannst du deine Verpflichtungen eintragen.
Tragbarkeit im Alter und bei Verlängerung
Kauf mit 50 oder später: Die zweite Hypothek muss bis zur Pensionierung abbezahlt sein. Je älter du beim Kauf bist, desto weniger Jahre bleiben dafür und desto höher wird die jährliche Amortisation. Im Beispiel steigt die Belastung mit strenger Prüfung von 28.4 auf 30.3 Prozent, wenn die älteste Person 55 ist: Die zweite Hypothek muss dann in 10 statt in 15 Jahren weg sein.
Nach der Pensionierung sinkt das Einkommen, oft auf 60 bis 70 Prozent des letzten Lohns. Banken prüfen ab etwa 50 deshalb auch, ob die Hypothek mit der Rente noch tragbar ist, und verlangen dann teils eine tiefere Belehnung. Der Tragbarkeitsrechner verkürzt die Amortisation, wenn du den Jahrgang angibst. Die Tragbarkeit mit deiner späteren Rente prüft er nicht. Das solltest du mit deiner Bank oder einer Vorsorgeberatung durchrechnen.
Hypothek verlängern: Läuft deine Festhypothek aus, entscheidet die bisherige Bank über die Verlängerung. Sie kennt dich und das Objekt und kann anders entscheiden als bei einer neuen Finanzierung. Dass die Tragbarkeit inzwischen schlechter aussieht, etwa nach der Pensionierung oder mit tieferem Pensum, schliesst eine Verlängerung nicht automatisch aus. Zusagen kann dir das aber niemand. Wechselst du die Bank, prüft die neue deine Situation von vorn. Rechne darum ein paar Monate vor dem Ablauf nach, nicht erst in den letzten Wochen.
Tragbarkeit nicht gegeben: Was jetzt?
Zeigt der Tragbarkeitsrechner «nicht tragbar», stehen darunter die Hebel mit Beträgen:
- Mehr Eigenmittel. Hilft vor allem, wenn die Eigenmittel der Engpass sind. Jeder zusätzliche Franken senkt auch die Hypothek und damit den Zins in der Bankrechnung.
- Mehr Einkommen. Eine zweite Person, ein höheres Pensum, eine Lohnerhöhung. Hilft vor allem, wenn das Einkommen der Engpass ist.
- Tieferer Kaufpreis. Der Rechner zeigt, bis wohin es mit strenger und mit milder Prüfung reicht.
Liegst du knapp über der Grenze, kann eine Bank mit anderen Annahmen den Unterschied machen. Liegst du deutlich darüber, hilft auch kein anderes Angebot.
Und manchmal ist die ehrlichste Antwort: noch nicht kaufen. Mieten ist kein Scheitern. Ob sich Kaufen für dich überhaupt lohnt, rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner. Und wie viel Miete zu deinem Lohn passt, zeigt die Miet-Faustformel.
Fazit: Kannst du dir das leisten?
Ob du dir ein Eigenheim leisten kannst, entscheiden zwei Prüfungen: Die Wohnkosten mit kalkulatorischem Zins dürfen höchstens etwa einen Drittel deines Einkommens ausmachen, und nach den Kaufnebenkosten müssen in der Regel 20 Prozent Eigenmittel übrig bleiben.
Das gilt für alle, die ein selbst bewohntes Eigenheim kaufen wollen. Der wichtigste Grund, den Tragbarkeitsrechner statt der Faustregel zu nutzen: Kaufnebenkosten und die Annahmen der Bank verschieben das Ergebnis oft um genau die paar Prozent, auf die es ankommt.
Die Ausnahme: Für Ferienwohnungen und Renditeobjekte rechnen Banken anders und verlangen meist mehr Eigenmittel. Dafür ist der Rechner nicht gebaut.
Der nächste Schritt: Ist es tragbar, prüf mit dem Notgroschen-Rechner, ob dir nach dem Kauf noch eine Reserve bleibt. Und bevor du unterschreibst, rechne mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner nach, ob sich der Kauf langfristig lohnt. Weitere Werkzeuge findest du in der Übersicht aller Rechner.
Modellrechnung nach Bankenpraxis. Keine Finanzierungsberatung und keine Finanzierungszusage.
Häufige Fragen zur Tragbarkeit
Wie wird die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet?
Die Bank zählt drei Kosten zusammen: meist 5 Prozent Zins auf die Hypothek, rund 1 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten und die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek. Diese Summe darf höchstens etwa einen Drittel des Einkommens ausmachen.
Wie viel Prozent darf die Tragbarkeit sein?
Viele Banken rechnen mit höchstens 33 Prozent des Bruttoeinkommens, andere mit 35 Prozent des Nettoeinkommens. Einzelne Banken haben Sonderregeln, etwa für hohe Einkommen oder nach der Pensionierung.
Rechnet die Bank mit Brutto- oder Nettoeinkommen?
Das ist je nach Bank verschieden. PostFinance oder AEK Bank rechnen mit dem Bruttoeinkommen, ZKB, Migros Bank, Helvetia und die Schwyzer Kantonalbank mit 35 Prozent des Nettoeinkommens. 35 Prozent netto entsprechen rund 30 Prozent brutto.
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins?
Weil die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen halten soll. Die 5 Prozent sind ein vorsichtiger Langfristwert und kein Zins, den du heute bezahlst.
Wie viel Einkommen brauche ich für ein Haus von CHF 1 Million?
Mit rund CHF 204’000 Eigenmitteln (inklusive Kaufnebenkosten in Zürich) braucht es mit strenger Prüfung ein Bruttoeinkommen von rund CHF 177’000, mit milder Prüfung rund CHF 156’000.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Hypothek von CHF 1 Million?
Bei 80 Prozent Belehnung, also einem Kaufpreis von CHF 1.25 Millionen, braucht es mit strenger Prüfung rund CHF 221’000 Bruttoeinkommen, mit milder rund CHF 195’000.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts, nachdem die Kaufnebenkosten bezahlt sind. Davon müssen 10 Prozent aus anderem Geld als der Pensionskasse stammen.
Zählt der Bonus für die Tragbarkeit?
Oft nicht oder nur teilweise, weil er nicht garantiert ist. Rechne mit deinem fixen Lohn und frag deine Bank, wie sie einen regelmässigen Bonus anrechnet.
Gilt die Tragbarkeit auch bei der Verlängerung der Hypothek?
Die bisherige Bank kann bei einer Verlängerung anders entscheiden als bei einer neuen Finanzierung, auch wenn die Tragbarkeit schlechter geworden ist. Eine Garantie gibt es nicht. Bei einem Bankwechsel prüft die neue Bank deine Situation vollständig.
Was ist der Unterschied zwischen Tragbarkeit und Belehnung?
Die Tragbarkeit prüft dein Einkommen, die Belehnung deine Eigenmittel. Die Hypothek darf in der Regel höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts betragen, und die Kosten dürfen höchstens etwa einen Drittel deines Einkommens ausmachen. Beides muss erfüllt sein.
Ist der Tragbarkeitsrechner kostenfrei?
Ja. Du brauchst keine Anmeldung, und deine Eingaben werden nirgends gespeichert.
Quellen: Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung zu Hypothekarfinanzierungen (in Kraft seit 1. Januar 2025), Angaben der Banken in der Tabelle oben (abgerufen 9. und 10. Oktober 2026), SNB, Zinssätze für neue Hypothekarkredite (Festhypothek 10 Jahre, Mittel September 2016 bis August 2026), BSV, Wohneigentumsförderung, Systemwechsel Eigenmietwert per 1. Januar 2029, ESTV, Handänderungssteuer und kantonale Erlasse. Stand Oktober 2026.